【彭博】– Vivek Jeswani意外成为房东。事情要从德 意志银行把他从伦敦调到纽约说起，当时他刚搬入位于伦敦市中心的新 家两周。如今回到伦敦，Jeswani认为这套位于Baker Street（小 说人物福尔摩斯侦探的住所所在地）的公寓是他的最佳资产之一，并准 备再买一套，扩大自己的公寓租赁生意。
“没有比这更有吸引力的资产啦，而且如果这个资产还可以自用，你便 获得一定的安全保障，”Jeswani说。“这项投资的收益率很好，超过 5%。房子在伦敦市中心，英国人和外国人都有需求。”现年36岁的 Jeswani目前是中国建设银行英国子公司的风险官员。
尽管银行业裁员把金融服务行业的就业水平降至20年低点，但是伦敦的 租金过去一年依然上涨超过6%，至创纪录高点。科技和媒体公司吸引人 才不断涌向伦敦，但是，银行收紧发放抵押贷款的门坎，只有信誉最高 的客户才可能获得贷款。再加上各国央行把债券收益率拉低至历史最低 水平，个人投资者和KKR & Co.等公司纷纷进军租赁市场。
HomeLet汇编的指数显示，大伦敦地区的平均月租金上个月攀升至 1,240英镑（1,974美元），较2009年10月份上涨32%，当时的平 均月租金为940英镑。该公司表示，英国其他地区的租金在2009年至 2012年期间上涨7%。
世界城市
伦敦的租金上涨与曼哈顿的房租变化如出一辙。9月份曼哈顿的平均租 金为3,195美元，同比上涨10%。仲量联行汇编的数据显示，在柏林， 今年上半年的平均月租金为524欧元（670美元），同比攀升13%。
“经济表现好转，创造了需求，并引发地区和全国范围的人口流动，” 第一太平戴维斯研究团队主管Yolande Barnes说。“这些城市的经 济增长势头强劲，因为他们是世界城市，”房租要价尤其高，她说道。
在英国，租金上涨促使投资者申请买房出租(buy-to-let)贷款，此类 抵押贷款在住房市场热潮中助推了投机行为。截至9月底的三个月，此 类贷款总计42亿英镑，为2008年第三季度住房市场崩溃以来的最高水 平。
Jeswani在1999年花10万英镑购买了位于Baker Street的公寓， 那是他首次置业。他说，计划为最新入手的这套房产花费135万英镑， 然后他准备搬到新公寓内，把现在住的这套公寓租出去。
Baker Street
他的Baker Street一居室公寓周租金为395英镑。根据伦敦市长的 网站，伦敦切尔西的公寓平均租金为每周475英镑，附近 Knightsbridge的公寓租金为550英镑。
大伦敦政府的信息显示，由于伦敦的首套房购买者一般需要支付相当于 购房款25%的首付，因此租赁需求日益增加。劳埃德银行集团的抵押贷 款子公司Halifax说，伦敦的首付款均值为57,175英镑，是全国水 平的逾两倍。
过去五年发放的抵押贷款数量降低，反映了贷款受到限制的状况。英国 抵押贷款商协会(Council of Mortgage Lenders)的信息显示， 2011年的抵押贷款总量约为1,410亿英镑，低于2007年的3,630亿 英镑。
抵押贷款
在2007年8月份Northern Rock Plc破产引发英国金融危机之前， 首付比例只需达到10%的借款人可选的抵押贷款共计829种。根据个人 理财网站moneyfacts.co.uk的信息，如今，贷款与价值比(loan- to-value)如此低的借款人可选择的抵贷款种类大约只有2007年的三 分之一。
moneyfacts.co.uk表示，与此相对，目前101种买房出租贷款产品 的贷款与价值比例为70%，2007年8月时为47种。
与此同时，投资者更愿意买进与买房出租抵押贷款相关的证券。摩根大 通的数据显示，这类证券对基准证券的收益率溢价本月收窄至1.55个 百分点，是7月份收益率差的一半，并低于2009年6月份的11个百 分点。主要为拥有10套房产以上的房主提供贷款的Paragon Group of Companies Plc上个月发行了1.75亿英镑债券。
买房出租投资者可能从英国金融服务管理局的抵押贷款市场改革中受益。 从2014年4月份起，银行在核实收入方面要更加严格，而且必须评估 借款人对利率提高的承受力。
富裕的投资者
“他们不会监管买房出租市场，”仲量联行住宅研究主管Neil Chegwidden通过电话表示。“买房出租投资者往往更富有。多数人有 一套以上房产，因此发放这类抵押贷款有更大的安全保障。”
第一太平戴维斯表示，伦敦的租金今年预计上涨3%，明年涨4%。英国 地方小区和政府发展部表示，租金上涨的原因之一是在截至9月份的一 个季度，住宅完工量创18个月的新低。
“就投资者而言，英国的私营租赁领域看起来是个非常有吸引力的选 择，”Barnes说道。
KKR正在考虑为伦敦的租赁和出售公寓开发提供资金。该公司的房地产 业务主管Ralph Rosenberg说，该公司希望满足英国民众、国际租户 和购房者的需求。
黄金地段
“考虑到远东、中东和欧洲富人的兴趣，这个市场比本土市场深得多，” 他说道。
第一太平戴维斯表示，到2017年底的五年，伦敦租金料上涨26.4%。 Knightsbridge和Belgravia等伦敦黄金地区的租金料涨24%，全 国租金攀升18.2%。
随着伦敦金融服务行业的潜在回报降低，对于那些正在为资金寻找安身 之所的投资人而言，租赁市场是理想之选。
在市场剧烈波动，英国监管力度日益加大之际，在伦敦设有证券交易中 心的欧洲和日本金融公司正在裁员。瑞银计划裁员1万人，该行正缩减 其投资银行业务。
就业岗位减少
伦敦金融服务行业就业岗位减少体现了整个行业的不景气，今年的股票 成交量同比缩小20%，股票交易的国际指令减少了50%。英国经济与商 业研究中心本月表示，英国企业并购交易减少三分之一，跨国交易降幅 更大。
第一太平戴维斯表示，海外派遣来的技术人才将有助于英国的高租金免 受笼罩欧洲金融行业的阴霾影响。欧洲金融行业今年的裁员数量成千上 万。
这类移民有助于扩大Jeswani的租户类型。迄今为止，他的租户包括印 度、黎巴嫩、摩洛哥和瑞士人。不久之后，这个名单将增加一对法国情 侣，不过他不太可能提高租金。
“考虑到市场需求巨大，我可以借此来筛选租户，”他说。“如果我不 喜欢学生租户，我就挑剔些。我还能避免空租期，如果有人想合租，我 可不想公寓损耗太厉害，那我就找一个单身专业人士。我无意间变成了 房东。”
