耽溺于土地财政无法自拔 控制房价上涨自然就是一句空话

Published by on 2013/09/25 - in 亚太, 地产

【彭博】– 中国各地城市对土地财政的上瘾,正在让政府几 年来孜孜不倦控制房价的努力功败垂成。

中投证券的数据显示,今年1-8月份,各市住宅用地转让面积同比增长 26%;每平米均价上涨43%,卖地总收入增长80%,达到8165亿元人 民币(1330亿美元)。

地方官员依赖卖地的收入来偿还债务,尤其是在经济增速放缓的情况下。 由于买房人需求依然强劲,开发商争相出高价买地。这种轮回正在不断 推高房地产价格,让国务院总理李克强在大规模城镇化运动中避免因房 价过高而引发社会动荡的努力变得更加复杂。

“如果土地转让市场的这种势头不尽快降温,将是一个相当危险的信 号,”标准普尔驻香港的地产信贷分析师符蓓接受电话采访称。“如果 继续升温,我们担心可能会有进一步的紧缩政策,对整个市场造成不可 预测的后果。”

中国政府自2010年4月开始一直在努力为房地产市场降温,而中国新 建住宅价格在之前一年上涨了14%。最近的一轮政策是由前任总理温家 宝在今年3月份推出的,包括在房价上涨过快的城市提高二套房的首付 比例和按揭利率。35个省级城市设定了房价调控目标,多数根据当地的 人均可支配收入增幅来限制房价涨幅。

李克强的犹豫

李克强接任总理之后没有推出新的措施,他希望控制房价的同时不要影 响经济增长。中国经济增速已经连续5个季度低于8%。与此同时,李克 强倡导城镇化,作为中国未来经济的“巨大引擎”。而这场运动需要为 数以亿计的新城里人提供买得起的房子。

在金融市场折戟沉沙的中国人不断在买房,让他的工作难上加难。中国 基准的上证综合指数自2007年底以来下跌了58%。国家统计局9月18 日发布的数据显示,四大城市新建住宅价格8月份创下2011年1月以 来最大同比涨幅,其中广州涨幅最大,为19%;北京上海均上涨15%。

中国国土资源部7月16日的一份季度报告称,中央政府的举措具有有 限的限制力,因为地方政府官员对贯彻实施这些要求持“不同态度。”

土地

开发商一直在买入土地以满足需求。万科的公告称,该公司今年上半年 购买了340万平方米(3700平方英尺)土地,几乎是去年同期的五倍。 新项目的土地平均成本上涨23%。

万科在回复彭博提问的电子邮件中称,该公司有审慎的土地购买策略, 在预测项目盈利性的时候不会假设房价大涨;截至6月30日,该公司 规划中项目依然处于合理水平。

海通国际证券的数据显示,总部位于天津、贝恩资本部分持股的融创中 国控股9月4日购得北京的一幅住宅用地,楼面价每平米73,099元人 民币,为全国最高。融创董事长孙宏斌当天在博客中表示,价格在预期 之中。

全球市值最高的开发商新鸿基地产次日在上海购得一幅地皮,218亿元 人民币的总价让标普的符蓓感到“震惊”。中国最大房地产中介的母公 司中原集团称,这是中国今年单幅地块的最高价。

债务压力

穆迪驻香港的高级分析师曾启贤在8月29日通过电子邮件发布的公告 中称,预计其跟踪的19家房地产公司未来3-6个月仍将会积极购地, 补充土地储备以支持长期增长。

这让地方官员们感到松一口气。国家审计署对上海和广州等36个地方政 府的审计发现,有些地区面临不断加大的还债压力。

国家审计署6月10日发布的报告称,4个省、17个省会城市截至去年 12月31日总计借款7747亿元人民币,并承诺用土地转让收入偿还, 比2010年增长了18%。

中国央行行长周小川在央行网站9月9日刊登的一篇文章中写道,地方 政府融资平台寄希望于土地的升值和出售偿还贷款,导致了“很多问 题”。

决定者

跟踪中国300个城市房地产市场的搜房提供的数据显示,今年1-8月份, 全国住宅用地的平均起拍价同比上涨16%,达到每平米1,301元人民币; 工业用地的涨幅只有8%。

“地方政府不仅在(创纪录价格背后)推波助澜,”瑞信驻香港的房地 产分析师杜劲松表示。“他们是决定者。”

上海汉宇房地产顾问有限公司的数据显示,深圳的佳兆业集团去年6月 份在上海购得一幅地块,每平米均价6,990元人民币,而起拍价为 4,500元。佳兆业当时表示,该项目将主打80平米两居室和100平米 三居。

起拍价

安徽省政府下属的一家房地产企业7月份购买了附近的一幅地块,均价 每平米12,600元人民币,是起拍价每平米6,000元的两倍多。

了解上述地块的位置,均未有应答。

搜房汇编的数据显示,8月14日融创中标的北京大兴居住用地,起拍价 为每平米8,804元人民币,比该公司去年9月份在同一地区购得地块的 价格高出大约20%。

根据上海汉宇的数据,对上海浦东六块居住用地的研究显示,今年4月 份的起拍价比2009年12月上涨近两倍。

“我们能看到的是,地方政府在市场疲软的时候对于供应土地通常不是 非常热心,在市场升温的时候则往往拿出更多高质量地块来拍卖,就像 今年一样,”莫尼塔(上海)投资发展有限公司驻上海的分析师罗雨表示。

限价

搜房的数据显示,中国300个城市8月份投放的新住宅用地面积同比增 长17%;成交价同比上涨43%,较起拍价平均高出25%。

国土资源部2011年5月份要求全国各地在土地成交价比起拍价高出50% 以上的时候进行汇报。该部的数据显示,今年第二季度,各地区报告 115例此类“不正常”交易,比第一季度增长51%。这些地块成交价比 起拍价平均高出142%。

有些城市,包括北京和杭州,今年一直将住宅用地成交价限制在底价之 上不超过50%,一旦达到这个上限,竞标者可以通过为政府建设保障性 住房和其他项目为条件进行竞争。

失去公信力

申万研究称,虽然这样的措施可以在统计上降低地价,但开发商增加的 成本将会加在最终的房价上。

在房地产调控政策上,“政府已经失去公信力,”申万研究驻上海的分 析师李虹表示。“过去10年,每个人都有一种感觉:每次我相信房价会 下跌,结果都是涨得更高。”

融创为9月4日拍得的北京农展馆附近地块支付了21亿元后,还同意 免费为政府建设一家医院。海通国际证券称,这个医院的建设投资预计 为22亿元,使得这个项目仅土地成本就高于该区域二手房每平米6-7 万元的均价。

房产税

海通国际证券驻香港的分析师侯凌中等人在9月5日的报告中称,加上 每平米大约4万元的开发成本,为了获得正常的利润率,融创最终将房 价定在每平米13万元甚至更高“不是没有可能”。他们认为,鉴于地方 政府正面临中央政府的压力去维持本地房价在可控范围,这个项目未来 的销售价格具有非常大的不可预测性。

记者向国土资源部新闻办发去传真,未有应答。北京市国土局新闻办公 室无法立即置评。

标普的符蓓表示,中国政府正在考虑扩大房产税试点,以实现地方政府 收入多元化,但这样的改革需要时间,远水不解近渴。

“最快的短期方案依然是首先把你手里的资产卖出几十、上百亿,”她 说。

零目标

三年多来的房地产调控政策还包括大约40个城市的限购,以及上海和重 庆的房产税试点。

有些城市在实现房价调控目标方面难度很大。中原集团9月9日的报告 称,河南郑州本月禁止年龄20岁以下的单身居民买房,以确保房价环比 零上涨。由于房价上涨、政府限购,有些中国父母以年轻子女的名义买 房。

官方数据显示,郑州新建住宅价格8月份同比上涨12%,而上半年的城 镇居民可支配收入仅增长8.6%。

“今天的地价就是明年的房价—-这很好理解,”上海汉宇研究部经理 付伟称。“虽然政府表面上一直告诉开发商在竞买土地的时候要理性, 但他们是说一套做一套。”



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